27 juin 2023
BAUX COMMERCIAUX
L’action en paiement d’une indemnité de rupture anticipée prévue au bail commercial échappe à la prescription biennale du statut des baux commerciaux
Dans un arrêt du 9 mars 2023 (Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358), la Cour de cassation relève que :
« L’action en paiement de l’indemnité de rupture anticipée du bail commercial, qui n’a pas son fondement dans les dispositions légales applicables aux baux commerciaux, mais dans la clause de dédit insérée au contrat, est soumise à la prescription quinquennale de droit commun. ».
En l’espèce, une société industrielle locataire d’un bail commercial a donné congé à sa bailleresse, qui reconventionnellement a demandé le paiement de l’indemnité de rupture anticipée, clause stipulée au bail. On appelle cette clause « clause de dédit ».
La cour d’appel avait jugé que le paiement de cette clause de dédit étant conditionnée à une durée immédiatement liée à la durée du bail commercial, il y avait un rattachement de celle-ci au statut des baux commerciaux. De ce fait, l’action en paiement de la clause de dédit était soumise à la prescription biennale des actions prévue par le statut des baux commerciaux (article L145-60 du Code de commerce).
A contrario, la Cour de cassation soumet cette action à la prescription quinquennale de droit commun, la clause de dédit ne figurant pas au statut des baux commerciaux mais constituant simplement une stipulation contractuelle des parties.
La clause de dédit présente ainsi une importance non négligeable dans le contrat de bail commercial. Il devient donc nécessaire de préciser dans le bail qu’il s’agit d’un dédit pour bénéficier d’un délai d’action plus long.
Enfin, par ce biais la Cour suggère que toute action qui ne trouverait pas son fondement « dans les dispositions légales applicables au statut des baux commerciaux » sera soumise à la prescription quinquennale de droit commun. Quid par exemple d’une clause pénale insérée au bail, article 1231-5 du Code civil ?
Source : Cass. 3e civ., 9 mars 2023, n° 21-20.358